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文化旅游地产井喷 同质化风险引关注
  www.chinacct.org        2013-6-18

       这两年的光景,文化旅游地产如井喷般出现,单个投资项目动辄数百亿。规模之大,涉及企业之多,令市场炫目。参与企业中,有万达、恒大、世茂、碧桂园这样响当当的巨鳄,也有中弘股份等中型房企,甚至华谊兄弟等众多圈外企业,也跃跃欲试,低调布局。
  
  对于这股突然袭来的文化旅游地产风潮,市场仍有诸多困惑待解。核心问题是:这些动辄投资数百亿的巨无霸项目,企业心里究竟是怎样一笔营收账?另外,百亿投资的主力资金方是谁?如果是房企本身,即便是万达、恒大这样的巨鳄,同时操作数个百亿大盘也并不轻松。而根据上海证券报的调查,以基金身份出现的社会资本或许将成为这一轮旅游地产真正的东家。
  
  万达文化旅游城“急行军”
  
  6月16日,一个来自南昌的消息称,万达集团斥资400亿打造的南昌万达文化旅游城将于近日举行奠基仪式,预计2015年建成投入使用。这个将建设于南昌九龙湖新区的旅游城占地近300公顷,总建筑面积475万平方米。规划有大型电影乐园、电影城、海洋乐园、主题公园、商业中心、酒店群等业态。
  
  实际上,这个总投资400亿的项目,只是万达近十个文化旅游城项目中的一个。此前5月28日,万达与合肥市政府签署投资协议,拟在合肥滨湖新区打造万达文化旅游城项目,项目总投资超过300亿元,其中文化旅游投资190亿元,计划今年开工,2016年建成开业。
  
  4月28日,号称中国东北地区最大文化旅游项目——哈尔滨万达文化旅游城正式动工。项目占地80公顷,总建筑面积90万平方米,总投资200亿元,计划在2017年开业。
  
  更早前的2012年底,万达宣布斥资260亿在北京通州建设北京文化旅游城。项目占地90公顷,“是世界首个特大型文化旅游商业综合项目”。
  
  短短半年时间,万达启动的四个旅游地产项目总投资额超过千亿。而根据万达集团董事长王健林在2013《财富》全球论坛上的介绍,万达未来计划投资十个以上以主题公园为主的综合休闲旅游项目。
  
  根据公开资料,大连万达集团2012年总资产规模约3000亿元。
  
  企业纷纷涌入旅游地产
  
  除万达外,热衷于旅游地产的企业正不断增加。
  
  去年年中,世茂地产宣布千亿进军旅游地产计划。几个主要项目包括:大连御龙海湾,占地2000公顷,总投资规模500亿元;武汉龙湾,总建筑面积约800万平方米,总投资约400亿元;晋江“世茂御龙湾”,占地2000亩;海南文昌世茂月亮湾,开发总规模超过1万亩;以及占地43万平方米的上海“世茂纳米魔幻城”等。
  
  另外一个低调布局旅游地产的是华南巨头碧桂园。此外,恒大地产也陆续投资了上海启东“海外威尼斯”、广东清远恒大世纪旅游城等项目。业内人士透露,恒大对旅游地产在房地产业务的占比规模定位在15%左右。
  
  中型房企中,中弘股份是参与旅游地产的代表。据公司去年年报显示,在调控背景下,公司将旅游地产作为业务突破口,分别与多个地方政府签署了合作框架协议。有媒体报道,中弘股份的框架性旅游地产投资总额已超过千亿。
  
  除了传统房企外,一些文化类企业也开始试水旅游地产。此前,本报独家报道,华谊兄弟以影视制作类龙头企业身份参与房地产开发。除总投资130亿元的深圳华谊兄弟文化城之外,华谊兄弟旗下更多文化地产项目在上海、成都等地密集接洽中。华谊兄弟与冯小刚等合作的海南观澜湖项目也在去年10月举行了一期奠基仪式。
  
  避险工具还是高风险陷阱?
  
  如此多企业纷纷扎堆文化旅游地产,究竟是何原因?又将如何影响房地产行业布局呢?
  
  根据上海证券报记者调查,各家房企对旅游地产主题侧重点略有不同,也有高度重合之处。其中,万达集团侧重长白山、哈尔滨等北方自然风光旅游,电影城院及体验剧场等;碧桂园侧重滨海自然景观的利用;恒大则在北京冰雪景观和南方滨海景观“两极”均有涉及;世茂除滨海景观外,下大力气打造亲子乐园,主推“三代同堂”的“旅居”生活方式;华谊兄弟的特色则是还原电影生产过程的影视主题体验商业,包括电影拍摄场景的展示与互动等。
  
  那么,这些主题繁多的旅游地产项目,真的具有颠覆传统地产项目的过人之处,令企业足以乐观至此,轻松决定千亿投资吗?
  
  细看各家旅游地产,在“主题”之外,传统房地产仍是绝对的重头戏。其中包括酒店、办公楼、商业物业,以及肩负回款重任的可售住宅。酒店等商业物业的集中开发,则有可能令城市资源出现高度同质化浪费。
  
  比如万达合肥项目,这个总建筑面积90万平方米的超大综合体,规划有文化、旅游、商业、酒店四大内容,包括一个室内水上乐园、两个电影科技馆,40公顷室外主题公园,30公顷酒店区,10万平方米的购物中心等。其中,仅酒店群就包括1个六星级酒店,1个五星级酒店,2个四星级酒店和3个三星级酒店,共3500间客房,5000个床位。“如果类似项目短期内集中投资,哪怕是大型城市,又能覆盖多少需求呢?”中国房产信息集团分析师薛建雄表示。
  
  如果说在合肥的项目可以独树一帜,那么在哈尔滨,万达则遇到来自恒大的“贴身肉搏”。据了解,哈尔滨万达文化旅游城位于哈尔滨松北区,占地80公顷,规划包括文化、旅游、商业、酒店四大内容。而同样位于松北区,一个占地面积172公顷的恒大文化旅游城在去年底立项。冰雪主题公园、冰雪游乐世界、国际购物街、超五星级世界酒店等,同样在列于规划之内。
  
  除了业态同质化竞争外,企业的另一个共同之处是盈利模式。而中弘股份的年报披露了投资玄机。虽然每个项目号称的总投资额以百亿计,但企业先期投入的土地款非常有限。在和地方政府谈好投资意向后,企业仅需要支付一小部分土地款,再以土地抵押贷款,或与基金等机构合作开发,以前期可售型住宅的预售回笼资金,就可以轻松玩转百亿项目。即便未来出现供给泡沫或资金紧张,最多放弃后续项目的投资计划即可。对企业来说,有廉价圈地之便,又无资金重压之嫌。
  
  对于这种貌似完美的投资链条,唯一可能存在的风险是,大量同质化的旅游地产出现,或许可能成为未来楼市泡沫的另一特色。
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[文章来源:上海证券报    责任编辑:吴燕霞]
 

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